Cosa succede se il proprietario decide di vendere una casa formante oggetto di un contratto di locazione e quali sono i diritti del locatario.
Immaginate di svegliarvi una mattina con la notizia che l’appartamento in cui vivete da anni, affittato e considerato ormai come casa vostra, è stato messo in vendita dal proprietario. La domanda che immediatamente vi viene in mente è: “Si può sfrattare l’inquilino per vendita dell’immobile?” Questa preoccupazione, comune a molti che vivono in affitto, tocca questioni legali delicate e sfumature giuridiche che incidono profondamente sulla vita quotidiana delle persone. Questo articolo mira a esplorare i diritti degli inquilini e dei proprietari in questa situazione, cercando di offrire una panoramica chiara e approfondita su come la legge regola questi casi, chiarendo dubbi e fornendo indicazioni utili su come orientarsi tra le norme vigenti.
La vendita di un immobile locato giustifica lo sfratto dell’inquilino?
La vendita di un immobile concesso in locazione non costituisce di per sé un motivo valido per procedere allo sfratto dell’inquilino.
La legislazione italiana, in particolare la legge n. 392/1978 sulla locazione di immobili urbani, tutela il diritto dell’inquilino di mantenere la locazione anche a fronte del cambio di proprietario dell’immobile.
In presenza di un locatario che adempie regolarmente ai propri obblighi di pagamento e con un contratto di locazione debitamente registrato, la legge impedisce lo sfratto basato unicamente sulla necessità di rendere l’immobile disponibile per la vendita. Ciò deriva dal principio secondo cui il contratto di locazione è vincolante e non può essere unilateralmente interrotto prima della sua naturale scadenza, salvo specifiche eccezioni previste dalla legge.
Vendita dell’immobile: in cosa consiste il diritto di prelazione dell’inquilino?
Un aspetto importante da considerare prima di procedere alla vendita di un immobile è il diritto di prelazione spettante all’inquilino che adempie regolarmente ai pagamenti del canone di locazione, sancito dalla legge n. 392/1978. Questo diritto impone al proprietario di seguire una procedura specifica qualora intenda vendere l’immobile locato:
- Il proprietario è tenuto a notificare all’inquilino l’intenzione di vendere, indicando chiaramente il prezzo di vendita e le condizioni offerte, identiche a quelle proposte a eventuali terzi acquirenti. Se l’inquilino esprime interesse nell’acquisto, gode di un diritto di precedenza rispetto ad altri possibili acquirenti;
- nel caso in cui l’inquilino declini il diritto di prelazione e successivamente il proprietario proponga l’immobile sul mercato a un prezzo inferiore a quello inizialmente comunicato, è tenuto a inviare una nuova comunicazione all’inquilino. Ciò consente a quest’ultimo di riconsiderare l’opportunità di esercitare il proprio diritto di prelazione alle nuove condizioni.
Tuttavia, il diritto di prelazione non trova applicazione in determinate circostanze espressamente previste dalla normativa, quali:
- la cessione dell’immobile a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado di consanguineità o affinità;
- le donazioni;
- la vendita dell’immobile successiva alla scadenza del contratto di locazione;
- l’espropriazione dell’immobile per pubblica utilità;
- Il trasferimento dell’immobile a una società.