Allo scopo di incentivare il mercato immobiliare e di agevolare il cambio della prima casa di abitazione, la legge di Bilancio 2025 (legge 207/2024) aumenta da un anno a due il termine entro il quale è possibile cedere l’abitazione acquistata con i benefici prima casa dopo averne acquistato un’altra con gli stessi benefici per evitare di perdere l’aliquota agevolata sul nuovo acquisto. Quando è possibile ottenere l’agevola zione prima casa In linea generale, l’agevolazione prima casa consiste nella possibilità di ottenere l’aliquota del 2% ai fini dell’imposta di registro o del 4% ai fini IVA (oltre alle imposte ipocatastali in misura fissa) al momento dell’acquisto di un’abitazione non di lusso (quindi di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9) da adibire ad abitazione principale. In base all’art. 1, nota II-bis, comma 1, della Tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico dell’imposta di registro (D.P.R. 131/1986), le condizioni per ottenere l’agevolazione prima casa sono le seguenti: l’immobile da acquistare deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se di verso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa dall’acquirente nell’atto di acquisto; l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di pro prietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comu ne in cui si trova l’immobile da acquistare; nell’atto di acquisto l’acquirente deve di chiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei di ritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra casa di abita zione acquistata da lui o dal coniuge con le agevolazioni prima casa. In base al successivo comma 4-bis, la con dizione di cui alla lett. c) può essere soddisfatta anche da parte di chi sia già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione che tale immobile sia ceduto entro un anno dal nuovo acquisto. Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdo no le agevolazioni fruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori im poste e ai relativi interessi, occorre pagare una sanzione pari al 30%. In caso di mancata assunzione dell’impegno è prevista la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione applicando il ravvedimento operoso e presentando un’istanza all’Agenzia delle entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione Anche nel caso in cui, dopo l’acquisto, l’acquirente si renda conto di non poter rispettare l’impegno a vendere il vecchio immobile nei tempi previsti, può inviare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Tramite questa istanza, da presentare en tro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiara l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiede all’Agenzia di determinare la differenza di imposta dovuta, corredata dei relativi interessi. In questo caso non sono dovute sanzioni. La novità della legge di Bilancio 2025 L’art. 1, comma 116, della legge di Bilancio 2025 modifica il comma 4-bis citato sostituendo le parole “entro un anno” con le parole “entro due anni”. In questo modo, a decorrere al 2025, chi acquista un’abitazione con i benefici prima casa senza aver prima ceduto l’abitazione già acquistata con questi benefici, ha due anni di tempo e non più un solo anno per alienare la vecchia abitazione principale ed evitare la riliquidazione dell’imposta. Inoltre, considerando che, in caso di ac quisto soggetto ad IVA, l’aliquota agevola ta del 4% è applicabile in base al numero 21 della Tabella, parte seconda, allegata al D.P.R. 633/1972 che a sua volta richiama le condizioni previste dalla nota II-bis del la Tariffa, parte prima allegata al D.P.R. 131/1986, si ritiene che l’estensione del periodo temporale di vendita della ex prima casa si applichi anche nel caso in cui il nuovo acquisto sia soggetto ad IVA. Non cambiano i termini per fruire del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa ; l’allungamento del termine per alienare la casa precedentemente acquistata con i benefici pare operare ai fini delle imposte indirette ma non ai fini dell’ottenimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, riservato a coloro che acquistano un’abitazione con i requisiti prima casa entro un anno dalla vendita dell’immobile che ha fruito dell’aliquota agevolata, ovvero a coloro che, dopo aver acquistato un nuovo immobile con i benefici, provvedono a cedere quello acqui stato in precedenza con questi benefici, sempre entro un anno. Tale agevolazione è infatti prevista dall’art. 7 della legge 448/1998 che non viene modificato dalla legge di Stabilità per il 2025. Ne consegue che :
- in caso di acquisto di una nuova abitazione con richiesta dei benefici prima casa e rivendita della vecchia prima casa entro un anno dall’acquisto, potranno spettare sia il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa sia i benefici fiscali previsti ai fini dell’imposta di registro e ai fini IVA
- ove la rivendita della vecchia abitazione principale avvenga oltre un anno dal nuovo acquisto, ma entro due anni da questo, non spetta il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, ma si mantengono i benefici previsti ai fini dell’imposta di registro e ai fini IVA
Fonte Fiaip 24 ore Professionale