La riforma fiscale 2025 introduce una significativa semplificazione nel sistema di tassazione per la registrazione dei contratti preliminari. L’art. 2 del D.Lgs. 139/2024 (link relativo all’intero provvedimento https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2024/10/02/24G00157/SG) ha stabilito che dal 1° gennaio 2025, l’aliquota relativa all’imposta di registro proporzionale sia in riferimento alle caparre confirmatorie che agli acconti prezzo nei contratti preliminari di compravendita sarà uniforme allo 0,5%, modificando l’art. 10 della Tariffa parte I del D.P.R. 131/1986, rimane invariata l’imposta di registro fissa.
Come noto, il regime fiscale precedente presentava una duplice imposizione: le caparre confirmatorie erano soggette ad un’imposta dello 0,5%, mentre gli acconti prezzo scontavano un’aliquota del 3%. Questa differenziazione generava frequenti incertezze interpretative con conseguenti contestazioni da parte dell’amministrazione finanziaria soprattutto nella qualificazione delle somme versate, fonte, spesso, di fastidiosi e onerosi contenziosi.
Dal 1° gennaio 2025, il legislatore ha optato per una significativa semplificazione, estendendo l’aliquota dello 0,5% anche agli acconti prezzo sancendo anche il principio che la tassazione del preliminare non può eccedere quella che sarà applicata al contratto definitivo.
Questa uniformità di trattamento consentirà una gestione più lineare delle somme versate in sede di preliminare. La norma stabilisce inoltre un tetto massimo di 200 euro per l’imposta di registro proporzionale applicabile al contratto definitivo, introducendo così un elemento di certezza e prevedibilità nei costi fiscali dell’operazione. Questa novità incentiva la trasparenza nelle transazioni e riduce il ricorso a pratiche elusive.
Inoltre, l’imposta di registro proporzionale versata in sede di preliminare viene computata nell’imposta principale dovuta per il contratto definitivo. Questo sistema di compensazione evita duplicazioni impositive e garantisce un’equa distribuzione del carico fiscale tra le fasi contrattuali. Come sottolineato prima, l’amministrazione finanziaria potrà richiedere integrazioni solo fino al limite massimo stabilito di 200 euro.
La normativa disciplina anche le ipotesi di mancata conclusione del contratto definitivo. In questi casi, è prevista la possibilità di restituzione dell’imposta versata attraverso una risoluzione consensuale tra le parti. La Cassazione, con l’ordinanza n. 27093, ha chiarito che l’imposta di registro versata sulla caparra viene rimborsata quando il contratto preliminare non si perfeziona.
Esempio pratico
Ipotizziamo una compravendita immobiliare del valore di 300.000 euro, dove le parti prevedono nel contratto preliminare un versamento di 60.000 euro. Con il sistema precedente, la qualificazione di questa somma come acconto prezzo avrebbe comportato un’imposta di registro proporzionale di 1.800 euro (3% di 60.000 euro). Se invece la stessa somma fosse stata qualificata come caparra confirmatoria, l’imposta di registro proporzionale sarebbe stata di 300 euro (0,5% di 60.000 euro). Dal 1° gennaio 2025, indipendentemente dalla qualificazione della somma versata, l’imposta sarà uniformemente di 300 euro (0,5% di 60.000 euro).
Proseguendo con l’esempio, quando le parti stipuleranno il contratto definitivo, l’imposta di registro proporzionale di 300 euro già versata in sede di preliminare verrà computata nell’imposta principale dovuta per il contratto definitivo. Se l’imposta dovuta per il definitivo fosse di 450 euro, le parti dovrebbero versare solo la differenza di 150 euro.
Per terminare l’esempio pratico, supponiamo che, dopo il versamento della somma di 60.000 euro e il pagamento dell’imposta di 300 euro, le parti decidano consensualmente di non procedere con il contratto definitivo. La nuova normativa prevede la possibilità di ottenere il rimborso dell’imposta versata attraverso una risoluzione consensuale. Le parti dovranno documentare l’accordo di risoluzione e presentare istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate.
Ricordiamo, infine, che per i contratti soggetti a IVA, come quelli stipulati con imprese costruttrici per immobili nuovi, la normativa prevede un trattamento particolare. Gli acconti prezzo in questi casi sono esenti dall’imposta di registro proporzionale in quanto già assoggettati a IVA. Questa regola deriva dall’articolo 10, comma 1, n. 8 ter, del D.P.R. 633/1972, che disciplina specificamente le operazioni immobiliari soggette a IVA; quindi, sarà dovuta la sola imposta di registro fissa.
Centro Studi Fiaip