la normativa in tema di obbligo notarile del preliminare di immobili da costruire si inquadra in un processo di tutela del legislatore dell’acquirente volto a dare maggiori garanzie di trasparenza e sicurezza del mercato immobiliare in una fase antecedente rispetto a quella della compravendita
da sapere quando stipulo un preliminare con un costruttore su un immobile da costruire e quando si applica la normativa : la normativa sugli immobili da costruire si applica a tutti i contratti relativi ad immobili per i quali è stato richiesto il provvedimento abilitativo edilizio e che non siano ancora in uno stato da ottenere l’agibilità che comportino trasferimento non immediato della proprietà. Per i provvedimenti edilizi richiesti o presentati fino al fino al 15 marzo 2019 vale la vecchia normativa senza obbligo di preliminare notarile mentre per quelli dal 16 marzo 2019 c’è l’obbligo di preliminare notarile e le altre novità a tutela del consumatore
principali novità della normativa a tutela degli acquirenti di immobili da costruire : obbligo di preliminare notarile in caso di immobili da costruire. l’intervento del notaio è stato introdotto per verificare l’attuazione della normativa che prima veniva di frequente elusa e perciò il notaio dovrà verificare le altre novità introdotte dalla normativa ; nuova disciplina fideiussione : il rilascio della fideiussione che può essere rilasciata solo da banche ed assicurazioni (a differenza di prima dove poteva essere rilasciata anche da intermediari finanziari abilitati) e che dovrà corrispondere ad un modello ministeriale; il rilascio della polizza è fondamentale perché garantisce al compratore di poter recuperare le somme versate al costruttore quando si verifica lo stato di crisi dell’impresa o quando l’impresa non consegna l’assicurazione postuma decennale.
nuova disciplina assicurazione decennale postuma : la fideiussione dovrà garantire tutte le somme incassate dal costruttore prima del trasferimento della proprietà ma anche il rilascio dell’assicurazione decennale (cosiddetta postuma decennale) a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera anche la polizza assicurativa sarà definita da un modello ministeriale da approvarsi : in mancanza dell’assicurazione la vendita è nulla e pertanto non può stipulare e l’acquirente può recedere dal preliminare riscuotendo tramite la fideiussione le somme pagate
cosa deve prevedere il preliminare :
le indicazioni necessarie per individuare i soggetti del contratto
l’oggetto del contratto come la natura dell’immobile, il comune in cui si trova, i dati di identificazione catastale, la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto
gli estremi di eventuali vincoli urbanistici, come convenzioni urbanistiche
le caratteristiche tecniche della costruzione dalla struttura portante fino agli impianti
i termini massimi di esecuzione dei lavori anche correlati alle varie fasi di lavorazione
l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra
gli estremi della fidejussione e, per gli immobili soggetti alla nuova disciplina, l’attestazione del notaio della sua conformità al modello ministeriale
il contratto preliminare deve inoltre prevedere :
1. l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile,con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita, se si rientra nelle ipotesi
2. gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione
3. l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con la specificazione dei relativi dati identificativi
allegati obbligatori del preliminare : allegazione al contratto del capitolato con l’elenco delle finiture e degli accessori convenuti tra le parti caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, che possono essere individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, e l’elenco di tutte le rifiniture e gli accessori convenuti fra le parti nonché gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali
garanzia della fideiussione : la fideiussione deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 del dlgs 122/05 che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa o, se si applica la nuova normativa, nel caso di inadempimento dell’obbligo assicurativo di cui all’articolo 4 del decreto (polizza postuma decennale) la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata per le ipotesi in cui sarà applicabile
immobili ai quali contratti si applica la normativa : per operare la normativa il fabbricato deve essere un immobile da costruire ed essere oggetto o di un contratto preliminare o di un contratto ad effetti reali differiti (vendita di cosa futura o sottoposta a condizione) venduto da un costruttore ad una persona fisica
quando cessa l’efficacia della fideiussione : per i fabbricati costruiti in base a titolo edilizio sino a tutto il 15 marzo 2019 l’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile; dal 16 marzo in poi la fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma
presupposto per il rilascio della fideiussione : il presupposto della fideiussione resta immodificato e cioè la riscossione di somma da parte del costruttore prima del trasferimento di proprietà
vantaggio trascrizione del preliminare in conservatoria : i contratti preliminari aventi a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti :
la superficie utile della porzione di edificio
la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi.
questi due elementi sono fondamentali er ottenere la trascrizione del preliminare e dare la massima tutela all’acquirente con la trascrizione finché durano gli effetti del preliminare tutte le formalità (ipoteche, pignoramenti) trascritte dopo non sono opponibili all’acquirente ed inoltre il venditore non può rifiutarsi di vendere o vendere ad un altro, è un po’ come se già si prenotasse la compravendita
gli effetti della trascrizione durano un anno dalla data fissata per la stipula e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione
inoltre in caso di inadempimento del venditore l’articolo 2775 bis codice civile riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono in caso di inadempimento del venditore (acconti versati, doppio della caparra, penale) un privilegio speciale sugli immobili del preliminare purché gli effetti della trascrizione (un anno dalla data prevista di stipula o tre dalla trascrizione) non siano cessati al momento di :
risoluzione con data certa
domanda di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento o al momento della trascrizione del pignoramento o dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi, il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa ai mutui erogati al promissario acquirente per l’acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell’articolo 2825bis
cosa succede se fallisce il costruttore e non ho un preliminare trascritto ? il fallimento del costruttore può essere un’ipotesi devastante per un promissario acquirente che non abbia stipulato un preliminare notarile, rischia di perdere l’immobile se il curatore si avvale della facoltà di sciogliere il preliminare e di essere pagato in moneta fallimentare, salvo che non sia stata rilasciata la fideiussione
cosa succede se fallisce il costruttore ed ho un preliminare trascritto ? la prima ipotesi: quando il curatore fallimentare non può sciogliere il preliminare
se invece il preliminare è stato trascritto c’è una doppia forma di tutela per il compratore.
il preliminare non si scioglie se ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa del promissario acquirente, purché sussistano i presupposti di legge, oppure in alternativa, qualora si tratti di un preliminare notarile con fideiussione, potrà escutere la fideiussione e recuperare i soldi
i contratti relativi ad immobili da costruire si sciolgono però se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l’acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. in ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore ha comunicato di voler dare esecuzione al contratto
cosa succede se il preliminare viene stipulato in forma non notarile : il contratto è nullo ed affetto da nullità insanabile per difetto di forma pertanto le somme sarebbero detenute indebitamente dal costruttore ed il compratore non avrebbe alcun obbligo di comprare
quali rischi deve garantire la polizza assicurativa postuma decennale : la polizza è a garanzia di danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, a sensi dell’art. 1669 cc, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, che si siano manifestati dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita o dell’atto definitivo di assegnazione
presupposti della polizza assicurativa : i presupposti della polizza presuppongono prima la stipula di un contratto ad effetti traslativi non immediati (ad esempio preliminare o vendita di cosa futura) a cui segue poi il trasferimento definitivo
il momento in cui tale polizza deve essere materialmente consegnata dal costruttore all’acquirente è quello in cui avviene il trasferimento della proprietà
la polizza dovrà essere conforme al modello ministeriale nelle more dell’adozione di detto decreto ministeriale il contenuto della polizza assicurativa indennitaria decennale dovrà essere determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 4 del d. lgs n. 122/2005
se non viene consegnata la polizza assicurativa decennale : con la normativa fino ai provvedimenti edilizi datati 15 marzo 2019 non c’è sanzione per i provvedimenti edilizi datati 16 marzo 2019. se la polizza decennale non verrà consegnata, l’acquirente potrà comunicare al venditore/costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all’art. 6 dlgs 122/05 già stipulato (ad esempio da un contratto preliminare) e chiedere il rimborso delle somme versate escutendo, se le somme non gli verranno restituite dal venditore la fideiussione
e’ possibile sottoscrivere il contratto preliminare evitando il rilascio della fideiussione ?
è possibile evitare il ricorso alla fideiussione tutte le volte in cui le somme versate dal promissario acquirente non siano nella disponibilità del costruttore ma ad esempio siano depositate presso il notaio avvalendosi della possibilità di effettuare depositi fiduciari o applicando la normativa del deposito somme a valori che può estendersi anche ad atti da stipularsi per il quale si sia ricevuto l’incarico
in tutti questi casi se le somme vengono ricevute dal notaio e non dal costruttore manca il presupposto operativo della fideiussione che fa riferimento a “restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata” : in questo caso le somme potrebbero essere svincolate o al momento del trasferimento della proprietà con consegna della postuma oppure al momento del rilascio della fideiussione
La Clausola Da Inserire Nella Cessione Del Preliminare
la cessione del preliminare crea una “triangolazione” tra il proprietario, l’investitore e acquirente definitivo ed è necessario il consenso del proprietario alla cessione
art 1406 del codice civile il quale stabilisce che “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta.” dunque il preliminare stipulato dall’investitore con il proprietario dell’immobile è un contratto “cedibile” a terzi; tuttavia, la facoltà di cedere detto preliminare non sorge in automatico in favore dell’investitore. per ottenere tale diritto è necessario il consenso scritto del contraente ceduto ovvero del proprietario dell’immobile oggetto dell’operazione. è per questo che, per realizzare una cessione del preliminare, è assolutamente imprescindibile che nel contratto venga inserita una specifica clausola con la quale il proprietario attribuisce espressamente all’investitore, senza riserve e senza condizioni, il diritto di cedere il contratto ad altri soggetti anche non ancora conosciuti
cessione con corrispettivo
trattandosi di una prestazione di servizi, in presenza degli ulteriori requisiti applicativi, l’operazione è soggetta all’Iva
registrazione entro 20 giorni
pagamento dell’imposta fissa, attualmente, 168 euro
imposta proporzionale con aliquota del 3% sul corrispettivo pattuito per la cessione; se detto corrispettivo è assoggettato all’Iva, il tributo di registro è dovuto in misura fissa