La donazione è quel contratto con cui un soggetto, per spirito di liberalità, arrichisce l’altro; dopo averla conclusa è ritenuta irrevocabile ad opera di una delle parti, ed ecco perchè per la donazione è essenziale la cosidetta forma del contratto.
Il rischio dell’azione di restituzione
se un legittimario si sente leso nel proprio diritto di successione, può rifarsi con un’azione di riduzione sul patrimonio del donatario. Se questo non è possibile, il legittimario può anche opporsi all’acquirente con un’azione di restituzione, ossia la possibile futura azione di rivendica del bene nei confronto di chi ha acquistato l’immobile del donatario. Questa incognita rappresentata dall’azione di restituzione dei beni oggetto di donazione fa sì che si parli di “problema di circolarità” in relazione agli immobili donati. Una delle azioni che normalmente vengono compiute, in mancanza di altre tutele legali specifiche, per difendersi dall’azione di restituzione è quella della stipula di un’assicurazione che vada a coprire il valore dell’immobile, una prassi sempre più diffusa nel caso di compravendita di un immobile oggetto di donazione. Come comportarsi se il donante è ancora vivente? se la donazione avviene da parte di un donante ancora in vita, l’azione di restituzione potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi dieci anni. Questo è possibile però solo al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:
il donante alla sua morte non deve aver lasciato beni sufficienti a coprire la quota legittima spettante a tutti i legittimari
che il venditore, che aveva ricevuto il bene trasferito mediante donazione, non abbia beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi
che non siano già decorsi 20 anni dalla data di trascrizione della donazione (salvo che sia intervenuta in opposizione al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti in linea retta)
E se il donante è deceduto?
se il donante è deceduto da meno di 10 anni, l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi delle condizioni già riportate sopra. Il rimedio giuridico in questo caso consiste nella rinuncia espressa da parte dei legittimari dell’azione di restituzione
se il donante è deceduto da più di 10 anni, il diritto di agire in riduzione deve ritenersi prescritto e non vi è alcun rischio per l’acquirente, poiché l’azione di riduzione non può più essere esercitata. Questo orientamento è stato confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, in concordanza con la prassi prevalente in tema di prescrizione. Pertanto, se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione, l’acquirente potrà acquistare l’immobile senza alcuna complicazione o timore
Nessun rischio dopo 20 anni dalla donazione : se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione non c’è stata nessuna opposizione da parte del coniuge o dei parenti in linea retta, l’azione di restituzione non può essere esercitata e, di conseguenza, non ci sono più rischi per l’acquirente. Questa condizione è valida a prescindere dal fatto che il donante sia ancora vivente al momento dell’acquisto o sia deceduto e questo è inoltre assolutamente valido per le donazioni poste in essere dopo il 15 maggio 2005. Importante notare, però, che per le donazioni effettuate prima di tale data, la legge non esplicita in modo certo il modus operandi, in quanto manca una disciplina transitoria per la legge 80/2005 che chiarisca in maniera inequivocabile il regime applicato alle donazioni anteriori.
possibili soluzioni
- la prima è quella far firmare agli eredi legittimi un atto di rinuncia all’azione di restituzione che potrà essere sottoscritta solo dopo la morte del donante
- sottoscrivere una apposita assicurazione per compravendita con donazione per compravendita con donazione è la migliore soluzione, non solo per garantire la commercialità dell’immobile, ma anche per la sicurezza della compravendita stessa.
- la terza si può praticare nel caso in cui il donante sia ancora in vita con un atto tra questi ed il donatario in cui quest’ultimo rinuncia alla donazione affinchè il bene ritorni nella disponibilità del donante. Ora il bene è vendibile e non potrà mai subire alcuna azione da parte degli eredi.