termini immobiliari

Abitazione principale Abitazione in cui si stabilisce la propria residenza. Ai fini fiscali c’è una differenza fondamentale tra abitazione principale e non perché questa è la discriminante per ottenere le agevolazioni. Per ottenere lo sconto sulle imposte di trasferimento però non basta prendere la residenza nell’abitazione che si acquista: è necessario che chi compra non possegga nessun’altra casa, nemmeno in porzione nel medesimo Comune, e che non possegga nemmeno in porzione su tutto il territorio nazionale un’altra casa comprata già con le agevolazioni.

Abuso edilizio Variazione della struttura o della volumetria di un immobile non approvata dagli uffici competenti o non sanata successivamente La presenza di abusi edilizia vieta il trasferimento dell’immobile.

Accertamento Controllo del fisco sulla congruità dei valori dichiarati dal contribuente. Nel caso di rogito di un alloggio l’accertamento è automatico se si dichiara un valore inferiore a 100 volte + 5% la rendita catastale.

A corpo Vendita effettuata prescindendo dalle effettive misure dell’immobile.

Affitto In termini giuridici stretti è la cessione di un bene mobile a un terzo per un tempo predeterminato (che non può superare i 30 anni) in cambio di un canone. La cessione di un immobile si chiama più propriamente locazione. Nel linguaggio comune, però, locazione e affitto sono considerati sinonimi.

Agente Immobiliare Chi intermedia una transazione di vendita di una casa. L’agente non deve mai essere proprietario dell’immobile e deve essere iscritto al ruolo dei mediatori tenuto presso le camere di commercio.

A misura Vendita immobiliare effettuata sulla base delle misure. Nelle compravendite tra privati non viene praticamente mai adoperata perché per il venditore presenta un rischio non indifferente: se a un successivo controllo risulta uno scarto tra quanto dichiarato in atto e la realtà, l’acquirente ha diritto a un indennizzo.

Amministratore Persona che ha il mandato di amministrare un condominio. Viene nominato per un anno dalla assemblea; la sua nomina è facoltativa quando i condomini sono quattro o meno.

Ammortamento Restituzione graduata nel tempo di un capitale. Nell’ammortamento alla francese (sistema generalmente adoperato per i mutui) le quote di capitale crescono a ogni rata. Nell’ammortamento alla italiana le quote sono invece costanti.

Assemblea Organo sovrano del condominio; hanno diritto a parteciparvi tutti i condomini, indipendentemente dalle loro quote millesimali di possesso.

Asta immobiliare Procedimento con cui un creditore mette in vendita un immobile sui cui abbia ipoteca quando il proprietario non paghi il suo debito (tipicamente le rate del mutuo).

Caparra Somma versata a titolo di anticipo da chi intende acquistare a chi intende vendere. Può essere confirmatoria, e in questo caso se recede dal contratto chi vende deve restituire il doppio a chi voleva comprare, mentre se recede chi voleva comprare la caparra resta in mano al venditore. La parte lesa però può scegliere in opzione se chiedere ugualmente l’esecuzione del contratto oppure chiedere i danni derivanti dalla mancata esecuzione del contratto. Oppure può essere penitenziale: in questo caso il meccanismo è identico a quello della caparra confirmatoria, ma la parte lesa deve accontentarsi dell’incasso della caparra e non può accampare altre pretese.

Capitolato Descrizione dei materiali e delle finiture con cui viene realizzata una casa in costruzione.

Casa d’epoca In teoria è un edificio di almeno cinquanta anni ma nato come signorile. Nella pratica l’espressione si usa anche per un palazzo vecchio ben rimesso a posto.

Catasto Ufficio incaricato di custodire e aggiornare le planimetrie dei fabbricati e le mappe dei terreni.

Categoria catastale Gli edifici sono suddivisi in alcune grandi tipologie, a seconda del loro utilizzo e cioè : A (abitazioni),B (edifici collettivi), C (magazzini, negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a scopo imprenditoria) E (immobili speciali). Nell’ambito di queste categorie sono operate ulteriori distinzioni, a seconda delle caratteristiche di pregio e di utilizzo dei vari tipi di immobile. Ad esempio, fra le abitazioni si distinguono nove categorie: con A1 si identificano gli immobili signorili, con A8 le ville e con A4 le abitazioni popolari. Ogni categoria è poi ulteriormente suddivisa in classi, che identificano la qualità e lo stato dell’immobile; in certi casi si può anche arrivare ad avere 20 classi per la stessa categoria, con fortissime oscillazione di valori.

Comodato Concessione a titolo gratuito dell’uso di un bene. In campo immobiliare si applica in genere quando si vuole ufficializzare che una casa di proprietà viene abitata da un familiare, ottenendo in questo modo vantaggi fiscali su Irpef e Ici. CI sono due differenze fondamentali con la locazione: 1) la gratuità del contratto; 2) la durata, che può essere interrotta non appena il legittimo proprietario intenda utilizzare per sé l’immobile.

Compromesso Contratto che prevede la promessa del venditore a cedere l’immobile al compratore a determinate condizioni.

Concessione edilizia L’atto con cui il Comune concede la costruzione di un immobile purché la destinazione d’uso e i volumi realizzati rispettino gli strumenti urbanistici. Qualsiasi difformità dalla concessione costituisce abuso edilizio. Un’abitazione con abusi non sanati non può essere venduta.

Condominio Edificio a proprietà divisa (cioè dove ognuno ha una sua porzione di proprietà esclusiva) dove però vi siano anche parti comuni.

Condono edilizio Se ci sono difformità tra la planimetria originariamente depositata in catasto e quella attuale vi sono due possibilità o si tratta di semplici irregolarità formali sanabili con una semplice segnalazione in catasto o invece si tratta di irregolarità sostanziali, che violando leggi e regolamenti urbanistici andavano “sanate” mediante il condono edilizio. Non è possibile vendere una casa non condonata.

Conduttore Nel linguaggio giuridico identifica l’inquilino

Conservatoria del Registro Ufficio dove si conservano e si aggiornano i documenti che attestano i passaggi di proprietà degli immobili

Cucina abitabile E’ tale quando vi possono mangiare almeno 4 persone. Il locale quindi deve avere superficie non inferiore ai 10 metri quadrati. Il tinello è una cucina abitabile direttamente comunicante con una sala; se di piccole dimensioni si chiama semplicemente angolo cottura.

Deposito cauzionale Somma versata a garanzia. Nella locazione la versa l’inquilino per garantire la buona conservazione della casa.

Diritto di superficie Diritto ad utilizzare un immobile senza però acquisire anche il possesso del terreno su cui è edificato. Dura fino a 99 anni. In pratica è come una locazione a lunghissimo termine per cui si sia versato in anticipo un canone complessivo. Per il diritto italiano infatti un edificio è posseduto da chi possiede il terreno.

Esecuzione Vendita coatta (cioè fatta per forza di legge e non per volontà del proprietario) di un immobile dato in garanzia di un debito.

Impianto elettrico Non è vendibile un’abitazione non in regola con la legge 46/90 sull’adeguamento degli impianti elettrici sulle norme di sicurezza. Al rogito va infatti allegata la dichiarazione di conformità dell’impresa che ha eseguito i lavori di adeguamento.

Imposte di trasferimento Sono le imposte che vanno pagate all’atto della compravendita: registro (o Iva se a vendere è un’impresa), imposte ipotecarie e catastali, tutte a carico del compratore; INVIM, a carico del venditore.

Ipoteca Garanzia a fronte della quale viene erogato un prestito. Il creditore si riserva di incamerare il bene ipotecato se il debitore non paga le rate alla scadenza. Sul medesimo bene si possono iscrivere anche più ipoteche per crediti diversi e a ognuno di questi viene assegnato un numero d’ordine (grado di ipoteca). Le banche in genere accendono mutui solo contro ipoteche di primo grado.

Lastrico solare E’ il termine giuridico con cui si identificano i terrazzi.

Locatore Nel linguaggio giuridico identifica il proprietario che dà in locazione il suo immobile.

Locazione Cessione di un immobile per un tempo determinato in cambio di un compenso (canone). Nel linguaggio comune viene definito normalmente affitto (vedi), anche se con termine improprio.

Mandato Contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra. Chi conferisce il mandato è il mandante, chi lo riceve è il mandatario. A differenza del mediatore, il mandatario cura solo gli interessi di una parte.

Multiproprietà Acquisto del diritto all’uso di un’abitazione per un determinato periodo dell’anno. Nel sistema giuridico italiano si acquista una porzione di immobile. Nel sistema anglosassone (timesharing) si acquista invece una porzione di tempo e la gestione delle quote viene affidata a un trust.

Mutuo a tasso fisso Mutuo con rata prefissata al momento della stipula.

Mutuo indicizzato (o a tasso variabile) Mutuo il cui tasso varia a seconda del variare dei parametri di riferimento. Se ad esempio un mutuo è ancorato all’Euribor le rate saliranno e scenderanno proporzionalmente all’aumento e alla diminuzione del valore del tasso.

Mutuo misto Mutuo che per un certo periodo è a tasso fisso, mentre per il rimanente prosegue a tasso variabile o a tasso fisso (anche con possibilità di opzione da parte del cliente) ma a condizioni diverse da quelle iniziali.

Mutuo ponte Finanziamento per permutare un’abitazione acquistando quella nuova prima di vendere la vecchia casa.

Nuda proprietà Quanto resta del diritto di proprietà sull’immobile dopo la cessione dell’usufrutto. Il nudo proprietario non ha alcun diritto sulla casa fino alla scadenza dell’usufrutto.

Parametro di indicizzazione Indice finanziario che determina il tasso di un mutuo variabile.

Permuta Scambio  di un bene con un altro, con pagamento in denaro delle differenza a favore di chi cede il bene di maggior valore. Quando lo scambio di abitazioni avviene  tra due proprietari si pagano le imposte solo sull’abitazione di maggior valore.

Pertinenza Porzione di fabbricato concettualmente legata all’immobile principale a causa della sua funzione accessoria, anche se dotata di autonoma rendita catastale. Ad esempio un box, una cantina o un solaio rispetto all’appartamento situato nello stesso fabbricato. Le pertinenze ai fini Irpef e imposte di trasferimento godono dello stesso trattamento applicato all’immobile principale. Quindi se si acquista un box di pertinenza a una “prima casa” si pagherà l’aliquota ridotta.

Prelazione Diritto di vedersi offrire un bene prima di altri e a parità di condizioni, SI applica nelle vendite dei terreni agricoli ( e quindi anche dei rustici loro pertinenze): in questo caso chi vende deve dare la preferenza al confinante. Può essere prevista anche nelle locazioni residenziali quando il proprietario vende. La prelazione è invece obbligatoria nelle locazioni di negozi.

Prima casa Nel linguaggio corrente è sinonimo di abitazione principale (vedi)

Prime rate Abi Costo del denaro per i migliori clienti stabilito dall’Abi (Associazione bancaria italiana). Si adopera per il calcolo delle variazioni dei mutui

Provvigione Percentuale che spetta all’ Agente Immobiliare per la sua mediazione.La provvigione, salvo accordi diversi, comprende le spese ma mai l’Iva (20%) ed è dovuta sia dal venditore sia dall’acquirente. In genere è del 3% per ciascuna delle parti.

Regolamento condominiale Norma interna al condominio, che regola tutti quegli aspetti dell’utilizzo dei beni comuni che non siano già previsti dal codice civile e che in alcuni casi può addirittura derogare dal codice civile. Può essere di due tipi: contrattuale quando è stato predisposto dal costruttore e la cui modifica è possibile solo con l’unanimità dei consensi; assembleare, quando è stato deciso a maggioranza dall’assemblea condominiale. L’acquisto di un appartamento comporta l’automatica accettazione del regolamento di condominio.

Rendita catastale Valore attribuito dal catasto a una determinata unità immobiliare. E’ la base di calcolo per le imposte che gravano sulla casa. La rendita moltiplicata per 100 diventa la base imponibile sulla quale si pagano le imposte sulla compravendita. Se al fabbricato il Catasto non ha ancora fornito la rendita (ad esempio perché si tratta di una casa nuova) si può ottenere la assegnazione di una rendita provvisoria, compilando un questionario e presentandolo agli uffici del Catasto stesso. Salvo limitate revisioni le rendite attualmente in vigore sono ancora
quelle stabilite all’epoca della loro introduzione nel 1992 e incrementate del 5% dalla Finanziaria 1997.

Ristrutturato Significa che l’appartamento è abitabile subito senza necessità di opere murarie. Il termine si può correttamente usare quando l’appartamento necessita di tinteggiatura. Se l’appartamento necessita di opere interne ma il condominio ha ben tenuto l’edificio si può scrivere ristrutturato nelle parti comuni.

Rogito L’atto con cui il notaio trasferisce la proprietà dell’immobile. Può essere redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata, con firma autenticata. La parcella del notaio è saldata sempre dal compratore, che però in genere ha il diritto di scegliere il professionista cui rivolgersi.

Strumenti urbanistici Il complesso di disposizioni (leggi, decreti ministeriali, leggi regionali, regolamenti comunali e piani regolatori) che stabiliscono le regole dell’edilizia residenziale.

Spread Maggiorazione sul parametro di riferimento applicato dalla banca per determinare il tasso di un mutuo variabile.

Sfratto Procedura con cui si chiede l’intervento dell’ufficiale giudiziario e della forza pubblica per liberare la casa da un inquilino. Si può chiedere per tre ragioni: necessità, morosità, fine locazione. In termini giuridici si chiama escomio, ma è una parola che usano in genere solo gli avvocati.

Terrazzo Deve essere profondo almeno due metri e avere una superficie di almeno una decina di metri; per un’area un po’ più piccola si può usare il termine terrazzino. Per una superficie meno profonda di due metri si deve usare il meno affascinante termine di balcone. La veranda, infine, è un balcone o un terrazzo chiuso da finestre. Siccome rappresenta un aumento della volumetria dell’appartamento, deve esserci un condono edilizio che ne permetta l’esistenza.

Ufficio del Registro Ufficio dove va registrata la costituzione di un diritto reale e l’iscrizione di garanzie ipotecarie su ogni tipo di immobile.

Usufrutto Diritto reale che consiste nella possibilità di godere di un bene pur non possedendone la proprietà. La sua durata può essere determinata o indeterminata. Quasi sempre però dura fino alla morte dell’usufruttuario, che nel frattempo dovrà pagare tutte le imposte. In campo immobiliare si ricorre spesso, in alternativa all’usufrutto, ai diritto di uso e di abitazione che, essendo diritti personali e non reali, non possono essere ceduti a terzi.

UTE Ufficio tecnico erariale. E’ l’Ufficio incaricato, fra l’altro, di attribuire alle unità immobiliari le rendite catastali.

Valore catastale Serve come base per il pagamento di tutte le imposte sulla compravendita

Visura Ispezione dei documenti. In campo immobiliare si effettuano di norma la visura catastale, al Catasto, sulla regolarità urbanistica dell’immobile, e la visura ipotecaria alla Conservatoria de registro, per controllare che sull’immobile non siano state trascritte ipoteche.