Variazioni essenziali, varianti ante 1977.
E, ancora, tolleranze allargate e legittimo affidamento per chi ha ottenuto l’agibilità del suo immobile. Quelle di maggiore impatto riguardano l’ampliamento del raggio d’azione delle sanatorie.
Diventano in totale sette le possibilità di regolarizzare, prendendo varie strade, le difformità piccole e grandi. E proprio sulla dimensione delle irregolarità viene confermato il cambiamento più rilevante. Nel nuovo accertamento di conformità, infatti, entrano anche le variazioni essenziali. Si tratta di irregolarità anche molto pesanti, come l’aumento «consistente della cubatura o della superficie di solaio», come spiega il Testo unico edilizia. Dovranno – va sottolineato – essere sempre compatibili con il piano regolatore del Comune nel quale si trova l’edificio interessato dall’irregolarità. Potranno, con una procedura leggera, essere sanate anche la varianti ante 1977. Si tratta di quei lavori in variante al titolo edilizio, eseguiti prima della legge Bucalossi: la data da tenere presente, in questo caso, è il 28 gennaio del 1977. Prima di questa data, in sostanza, non esisteva la possibilità di regolarizzare modifiche in cantiere. Per questo, molti immobili realizzati in quel periodo risultano, ancora oggi, affetti da pesanti irregolarità. Una procedura di sanatoria leggera ci sarà anche per quei lavori non contestati dai Comuni in fase di rilascio dell’agibilità di un immobile. Sull’agibilità arrivano le altre grandi novità di questa nuova versione del decreto. Le altezze minime, necessarie per dichiarare agibile un immobile, scendono da 2,70 metri a 2,40 metri. Così come scende la superficie minima: da 28 a 20 metri per i monolocali e da 38 a 28 metri per i bilocali. Questi limiti, però, saranno condizionati a una ristrutturazione che garantisca la salubrità dell’immobile. Anche se potranno beneficiare di un 2% di tolleranza: di fatto, potranno essere leggermente più bassi. L’applicazione di molte di queste norme è, adesso, nelle mani dei Comuni. Quanto alle sanatorie, infatti, la Ragioneria generale dello Stato, in una relazione depositata proprio in Senato, spiega che le nuove regole «potranno determinare un maggior gettito a favore dei Comuni», al momento non quantificabile. Discorso simile per le nuove norme che consentono di vendere gli immobili abusivi. In questo quadro – ricorda il sottosegretario di Stato al Mit, Tullio Ferrante – i Comuni potranno «utilizzare una parte delle entrate derivanti dalla regolarizzazione delle difformità urbanistiche e dall’alienazione di immobili interessati da abusi anche per il completamento o la demolizione delle opere incompiute». Il Salva casa cambia pelle. E diventa qualcosa di molto più complesso di quello che, a fine maggio, era stato presentato dal ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, come un intervento mirato a gestire le piccole difformità, presenti in milioni di immobili in tutta Italia. Venti modifiche portate dalla Camera dei deputati, in fase di conversione, hanno creato un testo nuovo, una sorta di Salva casa bis, all’interno del quale, tra le molte novità, è entrata una sanatoria dai contorni molto più larghi, insieme a nuovi criteri di abitabilità, che consentiranno di utilizzare immobili con altezze minime e superfici ridotte rispetto al passato. Dopo la fiducia di giovedì 18, il 19 luglio è arrivato l’atteso via libera finale alla legge di conversione del decreto n. 69/2024, nella versione approvata dalla commissione Ambiente di Montecitorio, nella quale manca il Salva Milano (relatori Dario Iaia di Fratelli d’Italia ed Erica Mazzetti di Forza Italia). La prossima settimana il testo passerà al Senato per una lettura rapidissima e senza modifiche. Entro il 28 luglio dovrà approdare in Gazzetta Ufficiale. Poi, inizierà il lavoro di applicazione di queste regole, demandato in larga parte alle amministrazioni comunali. Per Salvini si tratta di una «rivoluzione liberale» che aiuterà milioni di italiani. Per Fratelli d’Italia è un decreto che porta «semplificazioni, snellimento della burocrazia e regole di buon senso». Per l’opposizione è un condono che aprirà la strada alla speculazione immobiliare. Restando sui contenuti, e fuori dalle polemiche politiche, è evidente l’intento di alleggerire il carico burocratico per i cittadini. Le possibilità di sanatoria, con il passare dei giorni, si sono moltiplicate. Partiti dalla sola sanatoria sulle piccole difformità, sono state introdotte corsie preferenziali per la regolarizzazione di opere in variante realizzate prima del 1977, anno della legge Bucalossi. Allo stesso tempo, è arrivata una norma che garantisce il legittimo affidamento di chi ha ottenuto l’abitabilità del suo immobile dal Comune, con un’altra sanatoria. Poi, con la scelta politicamente più impegnativa, è stata prevista la possibilità di regolarizzare le variazioni essenziali, quindi anche gli aumenti di cubatura, purché siano compatibili con il piano regolatore del Comune e con la nuova doppia conformità alleggerita. Sempre dal lato delle regolarizzazioni è stato esteso il perimetro delle tolleranze. I quattro scaglioni di tolleranze costruttive, previsti dalla prima versione del decreto, sono diventati cinque, includendo anche le case sotto i 60 metri quadri di superficie. Allo stesso tempo, le tolleranze sono diventate applicabili anche alle norme igienico sanitarie. Quindi, anche ad altezze e superfici minime. Ci sono, poi, le tolleranze esecutive, pensate per regolarizzare muri o aperture interne eseguite in modo difforme in cantiere: sono rimaste identiche tra il decreto e la legge di conversione. In totale, le strade per sanare irregolarità di vario tipo sono ora sette. L’altro intento evidente è quello di spingere sul riutilizzo degli immobili già realizzati, soprattutto nelle grandi città. In questa direzione vanno i nuovi criteri di abitabilità, chiesti a gran voce da imprese e professionisti da anni, ma anche le norme sul recupero dei sottotetti e quelle sui cambi di destinazione d’uso per le singole unità immobiliari, semplificati sia nelle versione “con” che senza opere. Per garantire la commerciabilità dei beni, c’è un ampio capitolo dedicato allo stato legittimo, con il nuovo paracadute che protegge i singoli immobili dagli abusi sulle parti comuni in condominio (e viceversa). Anche se, su questo, è arrivata qualche restrizione. Mentre, sul fronte delle semplificazioni, vanno citati i chiarimenti in materia di edilizia libera per vetrate panoramiche amovibli, tende da sole e pergole bioclimatiche. Ci sono, poi, altri capitoli a completare il quadro, come quello degli immobili abusivi. Le risorse derivate dalla regolarizzazione delle difformità e dall’alienazione di immobili interessati da abusi saranno destinate dai Comuni, in parte, proprio alla demolizione di opere abusive e al completamento o alla demolizione di opere incompiute. Una novità “Sblocca incompiute”, quest’ultima, proposta in sede di conversione dal sottosegretario al ministero delle Infrastrutture, Tullio Ferrante.
La commerciabilità
Diventa più facile provare lo stato legittimo Anche sullo stato legittimo arrivano semplificazioni e cambiamenti tra decreto e legge di conversione. Il principio stabilito dal Dl è che è possibile provare lo stato legittimo di un immobile (cioè, la catena di permessi che attestano la legittimità dell’immobile e le sue successive modifiche) solo guardando all’ultimo titolo presentato. In questo modo, si semplifica la vita ai cittadini che non devono più, come avvenuto per il superbonus, perdere tempo in complicati accessi agli
La sanatoria
Regolarità semplificata per molte difformità Il cuore del Salva casa è il nuovo articolo 36 bis, che contiene il cosiddetto «accertamento di conformità». Si tratta di una norma che, in partenza, era limitata alle piccole difformità rispetto ai titoli presentati in Comune. Con il passaggio parlamentare ha, però, incamerato anche difformità più pesanti, definite come «variazioni essenziali». Adesso, è possibile sanare anche gli aumenti di cubatura. Resta necessaria una doppia conformità semplificata. Bisognerà provare il rispetto delle norme edilizie del tempo di realizzazione dell’opera da sanare e il rispetto delle norme urbanistiche del tempo di presentazione della domanda. La sanatoria, insomma, non prevede deroghe in bianco. Ridotte le sanzioni da pagare che, a seconda dei casi, saranno pari al doppio del contributo di costruzione o al doppio dell’incremento di valore dell’immobile fino a un massimo di 10mila euro. atti in Comune. La conversione ha, però, limitato questa chance, precisando che l’ultimo titolo deve avere caratteristiche particolari. Al momento del suo rilascio, infatti, l’amministrazione deve avere verificato esplicitamente la legittimità dei titoli pregressi.
L’abitabilità
Altezze e superfici ridotte Sì alle mini abitazioni. Non c’è l’attesa riforma dei requisiti di abitabilità fissati da un decreto del ministero della Sanità del
Il riuso degli immobili
Sempre ammessi i cambi di destinazione Il decreto Salva casa punta a garantire il recupero di immobili attraverso vari strumenti. E interviene a disciplinare anche i cambi di destinazione d’uso relativi a singole unità immobiliari. Questo tipo di cambio è sempre consentito sia in caso di cambi “orizzontali” (per esempio, da residenza a studi e uffici professionali) sia in quelli “verticali” (come da residenza ad albergo). In quest’ultimo caso ci sono, però, alcune condizioni e limitazioni. Il cambio di destinazione è sempre consentito sia “con” che senza opere. I lavori in edilizia libera sono, comunque, assimilati a cambi di destinazione in assenza di opere. Per le unità immobiliari al piano terra o nei seminterrati non è stata prevista una liberalizzazione. Il decreto stabilisce soltanto che il cambio di destinazione d’uso sarà disciplinato dalla legislazione regionale e ammesso quando lo prevedano le Regioni.
Le altre sanatorie
Conformità rapida per le varianti ante 1977 Per alcune difformità la sanatoria del Salva casa avrà una corsia preferenziale. È il caso delle varianti ante 1977. Si tratta di una data chiave, perché prima di quell’anno non era possibile regolarizzare con una norma specifica le varianti realizzate direttamente in
cantiere. Molti immobili, allora, hanno irregolarità legate a questa circostanza. Sarà sufficiente certificare la data di realizzazione dell’intervento, attraverso un professionista, e poi pagare la sanzione, nella stessa misura di quella prevista per l’accertamento di conformità. Procedura più rapida anche per un’altra situazione: quella di chi abbia ottenuto dal Comune, senza contestazioni, l’abitabilità del proprio immobile. In questo caso varranno le regole delle tolleranze costruttive.
Le violazioni ammesse
Cinque scaglioni per le nuove tolleranze Cambiano le tolleranze costruttive, cioè la differenza tra quanto autorizzato in Comune e quanto realizzato in cantiere. Entro certi limiti queste differenze sono ammesse. Nella prima versione del decreto è stato stabilito che, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio scorso, sono ammesse tolleranze del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati; del 3% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati; del 4% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati; del 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati. In fase di conversione è stata inserita un’altra categoria: la tolleranza viene portata al 6% per le unità sotto i 60 metri quadrati. 5 luglio 1975, ma c’è un primo passaggio che va nella direzione di facilitare il riutilizzo degli spazi di molti immobili. Diventa possibile certificare l’abitabilità di un immobile con altezze di 2,40 metri (e non più 2,70 metri) e superfici minime di 20 metri quadri per i monolocali (prima erano 28 metri quadri) e 28 metri quadri per i bilocali (prima erano 38 metri quadri). Anche per queste misure ci sarà la tolleranza del 2%, quindi sarà possibile lasciare per strada qualche altro centimetro. L’abitabilità di questi immobili è, comunque, condizionata alla presentazione di un progetto che garantisca il miglioramento delle loro caratteristiche di salubrità.
Le altre tolleranze
La difformità di porte e muri è sanabile Con il decreto vengono ammessi e sono assolutamente legittimi il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere. Tutti questi lavori dovranno essere stati realizzati entro il 24 maggio scorso: si tratta delle cosiddette tolleranze esecutive. In questo elenco ci sono alcune delle chance più interessanti. Diventa, così, ammissibile una collocazione diversa rispetto ai titoli comunali delle porte.
I permessi
Pergole bioclimatiche in edilizia libera Il decreto prevede un capitolo dedicato all’edilizia libera. Arrivano, in questo passaggio, chiarimenti su due tipologie di interventi. In primo luogo, sulle vetrate panoramiche amovibili (le Vepa). Potranno essere realizzate, senza permessi, a chiusura di logge rientranti all’interno di edifici e di porticati, purché questi non siano gravati da diritti di uso pubblico. Le Vepa, insomma, non potranno chiudere spazi pubblici. Gli altri chiarimenti arrivano sulle tende da sole e simili.
Tutte le opere realizzate a protezione dagli agenti atmosferici entrano nel perimetro dell’edilizia libera, nonostante le molte contestazioni sul tema, arrivate dalla giurisprudenza. In questa categoria, in fase di conversione, sono state ricomprese anche le pergole bioclimatiche, cioè quegli elementi realizzati a protezione dagli agenti atmosferici con l’utilizzo di strutture orientabili.

fonte Fiaip Luglio 2024 : “l’Agente Immobiliare” in collaborazione con “24 ore professionale”