Diritto di prelazione sugli immobili
Il diritto di prelazione su un immobile è quello che dà il diritto di acquistare o affittare una casa o un edificio commerciale prima di chiunque altro. In altre parole, chi ha il diritto di prelazione deve essere consultato prima di tutti quando si mette sul mercato un immobile. Per poter esercitare il diritto di prelazione è necessario che il proprietario manifesti l’intenzione di vendere l’immobile in questione.
Quando si ha un diritto di prelazione su un immobile? Esistono degli specifici requisiti per poter esercitare questo diritto, esercitabile in circostanze particolari, ad esempio il diritto di prelazione dei coeredi su immobili prevede che, quando si è eredi della quota di una casa e questa deve essere messa in vendita, prima che chiunque altro, ad avere il diritto di acquistarla è chi ne ha ereditata una parte. Oltre ai casi stabiliti per legge, nulla vieta poi di inserire una clausola di prelazione in un contratto di compravendita, designando un acquirente prescelto quale prelazionario.
Prelazione volontaria e prelazione legale
Il diritto di prelazione sugli immobili può essere di due tipi:
- Prelazione legale: ovvero stabilito per legge. Tra le varie tipologie di prelazione ricordiamo quella a tutela dei creditori, dei coeredi, dei conduttori, del componente dell’impresa familiare, agraria (in caso di vendita di terreni confinanti), artistica (in questo caso ad avere la prelazione è lo Stato nella persona del Ministero dei Beni Culturali).
- Prelazione volontaria: deve sussistere la volontà delle parti per contratto (il titolare del diritto di prelazione può anche rifiutare l’acquisto dell’immobile).
Cosa succede se non si rispetta il diritto di prelazione? In caso di violazione, ad esempio se l’immobile viene venduto ad un migliore offerente che non sia il titolare del diritto di prelazione, nel primo caso quest’ultimo potrà agire legalmente contro il venditore e invalidare la vendita. Nel secondo caso, il prelazionario andrà risarcito, ma la vendita resterà comunque valida.
Diritto di prelazione su immobili a uso abitativo
Vediamo il caso del diritto di prelazione su un immobile residenziale locato, chi ci vive come inquilino può trovarsi nella situazione in cui il proprietario voglia vendere l’appartamento prima della scadenza del contratto. In questo caso, se il locatario non ha altri immobili di proprietà diversi da quello in cui vive abitualmente, e se il contratto non è mai stato rinnovato, il conduttore, per legge, ha il diritto di prelazione all’acquisto alla prima scadenza utile (ad esempio dopo i primi 4 anni nel caso di un canone libero o dopo i primi 3 in caso di canone concordato).
Diritto di prelazione su immobili commerciali
Anche il caso del diritto di prelazione su immobile commerciale locato vede il diritto del conduttore, ovvero del professionista che magari da anni occupa lo stesso immobile e ha ormai sviluppato una certa clientela, ad acquistare l’immobile prima degli altri. In questo caso il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile commerciale si può esercitare entro 60 giorni dalla data in cui si è ricevuta comunicazione della vendita dell’immobile; in caso il proprietario accetti la proposta d’acquisto, la somma per l’acquisto andrà versata entro 30 giorni dopo i 60 dall’avvenuta comunicazione. Se la prelazione viene violata e l’immobile ceduto ad altri, l’inquilino può esercitare il diritto di riscatto o di retratto entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto. Se nessuno si oppone, la somma per l’acquisto potrà essere versata entro 90 giorni dalla data della prima udienza o dalla data in cui l’acquirente precedente abbia dichiarato di non opporsi al riscatto.
Diritto di prelazione su immobili ereditati
Come accennato sopra, se diversi parenti ereditano una quota di un immobile, qualora si decida per la vendita di esso, esiste diritto di prelazione tra coeredi. In altre parole, gli eredi stessi andranno consultati per primi per sondare la loro intenzione ad acquistare l’intero immobile in virtù della prelazione ereditaria sancita per legge. In caso gli eredi non volessero acquistare ulteriori quote dell’immobile ereditato, questo può essere alienato anche all’esterno della famiglia. Il caso degli immobili ereditati rientra nel diritto di prelazione su immobili in comproprietà derivante da eredità; se si trattasse però di comproprietà semplice, non ci sarebbe diritto di prelazione.
Diritto di prelazione su immobili confinanti
Quando si vende una casa bisogna chiedere prima ai vicini? Quando un confinante ha diritto di prelazione? La risposta a queste domande è che, mentre esiste un diritto di prelazione per i terreni agricoli confinanti, non è così per quanto riguarda il diritto di prelazione di immobili confinanti nel caso questi siano fabbricati. Se una persona intende vendere casa, insomma, il suo vicino non ha alcuna prelazione, salvo ci si accordi tramite contratto in questo senso, nell’interesse di entrambe le parti.
Durata del diritto di prelazione
Il diritto di prelazione ha una durata diversa a seconda della tipologia. Chi ha il diritto di prelazione ha a disposizione un certo periodo di tempo per esercitarlo. In particolare:
- due mesi dalla notifica per la prelazione ereditaria
- 60 giorni dalla notifica per la prelazione urbana
- 30 giorni dalla notifica in caso di prelazione agraria
Decadenza del diritto di prelazione
Nel caso il diritto di prelazione non venga rispettato, chi poteva esercitarlo ha il diritto di farsi valere giuridicamente tramite il diritto di riscatto. Il quale però ha un periodo di decadenza, in particolare:
- 10 anni nel caso della prelazione ereditaria;
- 6 mesi dalla trascrizione del contratto, nel caso della prelazione urbana;
- 1 anno dalla trascrizione nel contratto, nel caso della prelazione agraria.
Estinzione del diritto di prelazione
Il diritto di prelazione si considera estinto o quando è passato il periodo di decadenza del periodo di riscatto, oppure quando, essendo stato venduto a terzi un immobile gravato dalla prelazione di un soggetto, a costui viene pagato un risarcimento fissato dalla legge.
Come si calcola il diritto di prelazione
In caso di violazione di un patto di prelazione, il diritto di prelazione risarcibile si calcola nella misura del vantaggio patrimoniale che il beneficiario avrebbe tratto dal fatto di essere preferito nella vendita.
In caso di diritto di prelazione su alloggio popolare, l’art. 1, comma 25 della legge 560/1993 attribuisce all’assegnatario dell’alloggio il diritto potestativo di escludere la prelazione a favore dell’Ente edilizio versando una somma di denaro pari al 10% del valore catastale dell’alloggio.
Come rinunciare al diritto di prelazione
Il diritto di prelazione è rinunciabile; ciò può avvenire in maniera:
- esplicita, se il prelazionario comunica al concedente di non volersi avvalere del diritto di prelazione;
- implicita o tacita, se il prelazionario fa decorrere il termine entro cui avrebbe dovuto esercitare il diritto di prelazione.
Quando non si applica il diritto di prelazione
Il diritto di prelazione su immobili ad uso abitativo locato non spetta nei seguenti casi:
- quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado
- quando il locatore è un coerede che vuole alienare la sua quota di eredità (il diritto di prelazione in questo caso è dei coeredi);
- In caso di donazione
- in caso di vendita dell’immobile a terzi dopo la prima scadenza contrattuale;
- per i trasferimenti a titolo gratuito;
- In caso di vendita forzata o esproprio;
- in caso di conferimento dell’immobile in una società;
- in caso di vendita in blocco dell’intero edificio.
Il diritto di prelazione su immobili ad uso commerciale locato non spetta nei seguenti casi:
- il conduttore ha dato disdetta o è receduto dal contratto
- quando il contratto si è risolto per inadempimento
- se, in seguito a fallimento, il conduttore abbia un divieto legale di continuare l’attività;
- il locatore ha utilizzato il bene per se stesso per almeno 6 mesi da quando il locatario lo ha rilasciato.
Diritto di prelazione su immobile pignorato
Se un immobile è pignorato e messo all’asta, chi dovesse averlo acquistato prima dell’esecuzione forzata potrà esercitare il diritto di prelazione sull’immobile pignorato entro dieci giorni dopo aver ricevuto comunicazione dall’autorità giudiziaria di una eventuale aggiudicazione dell’immobile in asta. Una volta conosciuta l’aggiudicazione e il prezzo di vendita, l’acquirente precedente avrà quindi dieci giorni di tempo per decidere se far valere la prelazione o meno.