Con l’articolo 1, comma 59 della legge 30 dicembre 2018, n. 145, è stato esteso il regime della cedolare di cui all’articolo 3 del D.lgs. n. 23 del 2011 anche ai canoni di locazione derivanti dai contratti aventi ad oggetto immobili commerciali. Possono accedere al regime della ‘cedolare secca’ anche le locazioni di immobili di categoria catastale C/1, stipulati con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale.

Resta ferma, invece, per quanto attiene alla figura del locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che lo stesso sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni, così come chiarito con la citata circolare n. 26/E del 2011.

L’art. 1, comma 59 della Legge 30.12.2018 n.145 (c.d. Legge di Bilancio 2019), ha previsto che a decorrere dal 1° gennaio 2019 risulta possibile optare per l’applicazione della cedolare secca (imposta sostitutiva) anche con riferimento a determinate tipologie di immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1.

Si evidenzia, comunque, che non risulta possibile optare per la “nuova” cedolare secca con riferimento ai contratti di locazione in essere al 15 ottobre 2018 e interrotti anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

In base al nuovo dettato normativo l’estensione dell’ambito applicativo della cedolare secca (imposta sostitutiva nella misura del 21%) attiene ai contratti di locazione:

• stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2019;
• aventi ad oggetto locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) di superficie fino a 600 mq, esclusa quella delle pertinenze anche se locate congiuntamente (l’esclusione è da intendersi ai fini del conteggio dei 600 mq).

Ambito oggettivo di applicazione

Risulta possibile optare per la cedolare secca con riferimento ai contratti stipulati nell’anno 2019 relativi a locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1, di superficie, al netto delle pertinenze, fino a 600 mq; l’applicabilità della cedolare secca riguarda anche le relative pertinenze locate congiuntamente.

Attenzione: nel dettaglio, l’art. 1, comma 59 della Legge di Bilancio 2019 stabilisce che: “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”

Da quanto sopra ne consegue che la cedolare secca torna applicabile anche alle relative pertinenze, per meglio dire quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle scuderie e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse e aperte), se congiuntamente locate con l’unità destinata ad uso commerciale.

Esempio

Quindi, a titolo meramente esemplificativo, si potrà applicare la cedolare secca con aliquota del 21 per cento per il canone derivante dalla locazione di un negozio di 500 metri quadrati e di un magazzino pertinenziale di 420 metri quadrati.

Ambito soggettivo di applicazione

Le persone fisiche che percepiscono redditi derivanti dalla locazione di immobili commerciali (categoria C/1 con le relative limitazioni disposte dalla norma) non effettuate nell’esercizio dell’impresa arti e professioni. E più precisamente:

• persona fisica soggetto passivo IRPEF che consegua reddito fondiario;
• il proprietario;
• il titolare del diritto reale di godimento (es. superficie, enfiteusi, usufrutto), delle unità immobiliari ad uso commerciale.

Non possono, invece, optare per la cedolare secca:

• le società di persone;
• i soggetti IRES;
• lavoratori autonomi;
• enti non commerciali.

Contratti di locazione stipulati dal 2019

Non risulta possibile optare per la cedolare secca in merito ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale (salvo diversa auspicabile interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, l’agevolazione non dovrebbe tornare applicabile con riferimento ai rinnovi contrattuali).

Di fatto, la Legge di Bilancio 2019, intende evitare che si proceda alla risoluzione di un contratto in essere e alla contestuale sottoscrizione di altro contratto tra le stesse parti e per lo stesso bene con effetto dal 2019.

Attenzione – L’applicazione della cedolare secca (nella misura del 21%) sulle locazioni di immobili commerciali di cui alla categoria catastale C/1, sempre che rispettino le altre caratteristiche disposte dalla disposizione normativa, sostituisce non solo l’IRPEF e le relative addizionali (regionale e comunale) dovute sul reddito fondiario derivante dalla locazione per cui sia stata esercitata l’opzione, ma anche le imposte di registro e di bollo dovute in relazione al contratto di locazione medesimo. Nello specifico la cedolare secca sostituisce (limitatamente alle imposte indirette):

• l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’opzione;
• l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione;
• l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione.

_{fonte Stefano Setti Altalex, 4 aprile 2019}