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Acquistare in Asta

Acquistare in Asta

Aste by Keeper Immobiliare : per assisterti, consigliarti, cautelarti !

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  • ti assistiamo fino alla consegna dell’immobile

Acquistare una casa all’asta presenta alcuni vantaggi. In primo luogo il possibile risparmio nei costi, visto che l’immobile si acquista a prezzo di mercato, stabilito da un esperto nominato dal Tribunale, di regola inferiore rispetto a quanto verrebbe venduto senza asta. Inoltre non si deve pagare alcuna spesa notarile poiché l’immobile viene trasferito all’aggiudicatario mediante il decreto di trasferimento adottato dal giudice. Altro vantaggio è la trasparenza nella procedura poiché a dettare le modalità di partecipazione e acquisto di un immobile all’asta è il Tribunale che mette  a disposizione tutti i documenti necessari tra cui la perizia, ossia la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre visionabile. L’acquisto inoltre è sicuro perché il bene soggetto a verifica da parte di un esperto nominato dal tribunale, anche dal punto di vista urbanistico e catastale con verifiche che effettua l’ufficio tecnico del comune per valutare la sussistenza di eventuali abusi edilizi o sanatorie in corso.

Dove trovare le vendite all’asta

L’ avviso della vendita all’asta di un immobile viene reso pubblico mediante l’affissione per almeno tre giorni continuativi all’albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo, pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati o anche quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.

Per conoscere tutti gli aspetti legati alla vendita all’asta, il soggetto a cui rivolgersi è il custode giudiziario che fornisce tutte le informazioni necessarie. Il custode infatti è colui al quale il giudice affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato. Proprio accordandosi con il custode giudiziario si può prendere un appuntamento per visionare l’immobile.

Nel caso di vendita senza incanto, occorrerà presentarsi nel luogo indicato nell’avviso di vendita. Se viene presentata una sola offerta superiore di 1/5 al prezzo base, si procede subito all’aggiudicazione. Se vi sono più offerte, si tiene una gara, partendo dal prezzo più alto tra quelli offerti. E l’immobile viene aggiudicato a chi ha effettuato il rilancio più alto. In questo caso l’aggiudicazione è definitiva.

È invece provvisoria l’aggiudicazione nel caso di vendita con incanto. Decorsi 10 giorni dalla gara, può essere presentata un’offerta più alta di almeno 1/5 del prezzo di aggiudicazione. Si riapre quindi un’altra gara, questa volta solo tra l’aggiudicatario, chi ha presentato l’offerta in aumento di 1/5 e i partecipanti alla prima gara se interessati, che abbiano versato il doppio della cauzione (il 20% del prezzo). A chi non risulta aggiudicatario della gara verrà restituita la cauzione.

Quando si diventa proprietari dell’immobile

Una volta aggiudicato l’immobile, il giudice (o il suo delegato) procede al conteggio del prezzo dell’immobile, al netto della cauzione versata. Il prezzo finale viene così comunicato all’aggiudicatario che ha un lasso di tempo preciso, indicato nell’avviso di vendita (in genere 90 giorni) per pagare il restante prezzo del bene immobile. Il pagamento potrà avvenire in due modalità:

  • tramite bonifico bancario
  • accendendo un mutuo [ ed anche in questo caso ti possiamo far assistere dal giusto broker finanziario ]

In quest’ultimo caso è bene contattare la banca, prima che si svolga l’asta in modo che venga eseguita in tempo utile l’istruttoria da parte dell’istituto di credito per l’erogazione del mutuo. Dopodiché il giudice firma il decreto di trasferimento che è l’atto che attribuisce la qualifica di proprietario dell’immobile all’aggiudicatario. Con il decreto il giudice ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti gravanti sull’immobile. L’aggiudicatario ora divenuto proprietario dovrà farsi carico delle eventuali spese condominiali degli ultimi due anni che non sono state pagate. Il custode ha il compito di consegnare libero, anche da eventuali persone, l’immobile all’aggiudicatario ora divenuto proprietario.

approfondimenti :

  • cos’è l’Asta giudiziaria ?

Le aste giudiziarie sono uno strumento per attuare la vendita forzata di un bene. La legge prevede che, se un privato o una società sono gravati da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita forzata. Viene, così, permesso ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento del loro avere e all’acquirente di ottenere i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l’espropriazione, fatti salvi gli effetti del possesso di buona fede. Le modalità con le quali si possono svolgere tali vendite sono di due tipi: vendita senza incanto e vendita con incanto. La legge 28 dicembre 2005, n. 263 e la più recente legge 24 febbraio 2006, n. 52 prevedono che la modalità senza incanto sia quella che, in via preliminare, se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l’accordo, debba essere adottata. Solo in subordine, nel caso in cui l’asta senza incanto non ottenga risultati, si potrà procedere alla vendita con incanto. Nella vendita senza incanto, (artt. 570 ss. c.p.c.), i partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. Tali buste vengono, poi, aperte nell’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti. Sull’offerta, il giudice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere con la vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto. In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni da parte degli offerenti, il giudice potrà decidere se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto. Il giudice dell’esecuzione, a conclusione della vendita, dispone con decreto le modalità di versamento del prezzo e il termine entro il quale deve essere effettuato tale versamento. Nella vendita con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.), si realizza immediatamente una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce, con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto per la sua offerta nel momento in cui essa è superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

Il decreto con il quale il giudice dell’esecuzione dispone il trasferimento del bene espropriato all’aggiudicatario ha l’ulteriore effetto di provocare la cancellazione di tutti i gravami quali ipoteche e pignoramenti (cosiddetto “effetto purgativo o liberatorio della vendita forzata immobiliare”) (art. 586 c.p.c.). La nuova normativa, che ha riformato in più punti il codice di procedura civile, ha previsto, ex art. 490 c.p.c., l’obbligo di pubblicazione dell’avviso di vendita, dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima su appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto. Sarà così consentita una partecipazione più ampia alle aste giudiziarie, tradizionalmente riservate ai soli operatori professionali. Da tali documenti, è possibile trarre informazioni utili per una partecipazione più oculata alla vendita quali la descrizione del bene, le iscrizioni e trascrizioni che gravano sullo stesso, i dati catastali e le eventuali variazioni, la destinazione d’uso del bene ed i possibili abusi riscontrati, l’eventuale stato occupazionale del bene e il valore dell’immobile con indicazione del criterio di stima usato. Uno degli scopi di questa riforma, è proprio quello di rendere rintracciabili con maggior rapidità e al maggior numero di persone possibili le offerte in corso, permettendo anche la consultazione di tutta la documentazione relativa. La riforma, infatti, persegue modelli di speditezza, flessibilità e trasparenza come evidenziato nella Relazione illustrativa al Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267, (cosiddetta “legge fallimentare”), così come modificata dalla legge 14 maggio 2005, n. 80 in materia di deleghe al Governo per la modifica del codice di procedura civile nonché per la riforma organica della disciplina delle procedure concorsuali. Sempre in funzione di una partecipazione consapevole, altra novità riguarda la figura del custode (art. 559 ss. c.p.c.). A differenza di quanto accadeva in precedenza, di fatto, la nomina avverrà in favore di un terzo. Ciò dovrebbe procurare molteplici vantaggi. Innanzitutto, sarà possibile visitare l’immobile e, inoltre, verrà favorita una gestione dinamica in termini di valorizzazione del fabbricato. La nomina in favore del debitore si avrà solo nelle ipotesi in cui questi occupi l’immobile o quando il giudice ritenga che la sua sostituzione non abbia alcuna utilità. La nuova normativa è entrata in vigore a partire dall’1 marzo 2006 e verrà applicata non solo alle nuove procedure ma anche a quelle pendenti. Unica eccezione riguarda le procedure per le quali è stata già disposta la vendita, in relazione alle quali continuerà ad essere applicata la normativa precedente.

  • come si partecipa ad un’Asta ?

Il codice di procedura civile, all’art. 579, prevede che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto”. Non è prevista la necessità  della rappresentanza tecnica. Le offerte, infatti, possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale. E’ anche possibile che il procuratore legale possa fare offerte per persona da nominare ma, in tal caso, nell’ipotesi di aggiudicazione, sarà  indispensabile dichiarare in Cancelleria, nei tre giorni successivi all’aggiudicazione, il nome della persona per la quale è stata effettuata l’offerta. L’aggiudicazione altrimenti diverrà definitiva a nome del procuratore (art. 583 c.p.c.). L’iter procedurale della vendita forzata inizia con l’ordinanza di vendita emanata dal giudice nella quale viene previsto un termine tra i 90 e i 120 giorni entro il quale possono essere proposte le offerte d’acquisto. Nella stessa ordinanza, vengono stabilite le modalità  con le quali deve essere prestata la cauzione e viene fissata, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti. La Cancelleria, poi, provvede a dare pubblico avviso dell’ordine di vendita sia sui quotidiani di informazione che su appositi siti internet. Per partecipare ad una vendita giudiziaria, è indispensabile aver prestato la cauzione che, nella vendita senza incanto, non può essere inferiore al decimo del prezzo proposto dall’offerente stesso, mentre nella vendita con incanto è stabilita dal giudice dell’esecuzione nell’ordinanza di vendita in misura non superiore al decimo del prezzo base d’asta. E’ stato poi abolito dalla nuova normativa l’obbligo di depositare in Cancelleria anche l’ammontare approssimativo delle spese di vendita quali spese e oneri di aggiudicazione, trascrizioni e volture. Nella vendita senza incanto, l’offerta è depositata in busta chiusa in Cancelleria. Nel caso in cui la vendita è delegata ad un Professionista l’offerta è depositata presso lo studio del Professionista stesso, salvo diversa disposizione contenuta nell’avviso di vendita. Se viene stabilito che la cauzione debba esser versata tramite assegno circolare, esso andrà inserito nella busta. L’offerta è irrevocabile salvo che il giudice non disponga la gara tra gli offerenti sull’offerta più alta, salvo che non venga disposto l’incanto e, infine, salvo che siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione senza che essa sia stata accolta (art. 571 c.p.c.). Nella vendita con incanto, la cauzione viene restituita integralmente, dopo la chiusura dell’incanto, se l’offerente non diviene aggiudicatario del bene (art. 580 c.p.c.). Nell’ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all’incanto, nè personalmente, nè a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero. Nell’ipotesi di vendita all’incanto, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei 10 giorni successivi all’aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto. Anche in questo caso, sarà necessario depositare in Cancelleria l’offerta e integrare la cauzione che dovrà  essere pari al doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta. Verificata la regolarità  di queste ulteriori offerte, il giudice indice la gara della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all’aggiudicatario. La legge 28 dicembre 2005, n. 263 ha riformato l’art. 584 c.p.c. prevedendo espressamente che alla nuova asta possano partecipare, oltre gli offerenti in aumento di cui ai commi precedenti e l’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione. Vengono così fugati i dubbi della giurisprudenza tradizionale che, a differenza della dottrina, nel vigore della vecchia normativa, riteneva tale partecipazione limitata ai soli offerenti in aumento e all’aggiudicatario. In caso di diserzione della gara da parte degli offerenti in aumento, l’aggiudicazione diviene definitiva. Il giudice dell’esecuzione pronuncerà  a carico degli offerenti in aumento la perdita integrale della cauzione, salvo ricorra un documentato e giustificato motivo. A questo punto, l’aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo, anche tramite contratto di finanziamento, entro il termine e con le modalità  fissate nell’ordinanza di vendita. Tale termine non potrà  essere superiore a 60 giorni dall’aggiudicazione. Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può ancora sospendere la vendita nell’ipotesi in cui ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello effettivo dell’immobile altrimenti pronuncia decreto di trasferimento all’aggiudicatario del bene espropriato. Tale decreto contiene l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio (art. 586 c.p.c.). Se, invece, l’aggiudicatario non provvede ad effettuare il deposito del prezzo nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione dichiarerà  la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncerà la perdita della cauzione a titolo di multa e disporrà  un nuovo incanto. Se il prezzo ricavato dal nuovo incanto, insieme alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza. Nell’ipotesi in cui, invece, l’asta non possa aver luogo per mancanza di offerte (cosiddetta asta deserta) e nel caso di inesistenza o di mancato accoglimento delle domande di assegnazione da parte dei creditori, il giudice dell’esecuzione potrà  disporre l’amministrazione giudiziaria o un nuovo incanto. In quest’ultimo caso, sarà  possibile stabilire modalità  di vendita e forme di pubblicità differenti. Dovrà , poi, essere fissato un prezzo base inferiore di un quarto a quello precedente e un nuovo termine, tra i 60 e i 90 giorni, per la presentazione delle offerte d’acquisto. Va ricordato a tal proposito che eventuali comportamenti collusivi miranti proprio a ottenere tale risultato sono puniti a norma degli artt. 353 e 354 del codice penale. Ultima notazione riguarda la circostanza per cui, per la copertura delle spese connesse alla partecipazione ad un’asta, molti Istituti di Credito hanno concluso convenzioni con i Tribunali, miranti a limitare i costi legati all’erogazione dei servizi finanziari. E’ bene, però, accordarsi con gli Istituti di Credito con un certo anticipo rispetto alla data d’asta in modo da rispettare i tempi tecnici per il versamento del prezzo previsti nell’ordinanza o nell’avviso di vendita. La banca ottenuta la copia della perizia ed effettuate le necessarie valutazioni stabilirà  l’ammontare del finanziamento. Nel caso di mancata aggiudicazione, è generalmente prevista una clausola di dissolvenza in base alla quale, in caso di mancata aggiudicazione, viene annullata l’operazione finanziaria.

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