2012 : acquisto immobile, regole, tasse ....

Sabato 19 Maggio 2012

acquisto prima casa by Keeper le norme vigenti

abitazione

non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "gazzetta ufficiale" 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale;
deve essere ubicata nel comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività;
se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere situato nel comune ove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende;
l'immobile può essere ubicato in qualsiasi comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'aire, anagrafe degli italiani residenti all'estero);
per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/e del 1° marzo 2001 e n. 1/e del 2 marzo 1994).

acquirente

l'acquirente deve dichiarare nell'atto di compravendita

di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.
se il comune ritarda il trasferimento della residenza, i termini di decorrenza per fruire dei benefici fiscali possono prorogarsi oltre i 18 mesi. per la cassazione, infatti, il termine di 18 mesi è considerato "meramente sollecitatorio" e non perentorio (ordinanza n. 3507 dell' 11 febbraio 2011).

queste tre condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di compravendita. se per errore sono state omesse, si può rimediare mediante atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali.
per il personale delle forze armate e delle forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune dove si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

perdita delle
agevolazioni

l'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando

le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;

non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

la risoluzione dell'agenzia delle entrate n. 33/e del 15 marzo 2011 fornisce chiarimenti sulla decadenza dall'agevolazione fiscale "prima casa", nella particolare ipotesi di successione con un solo immobile e più beneficiari.

la decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora.
precisamente:
> il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
> l'imposta ipotecaria del 2%;
> l'imposta catastale dell'1%.
viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004 al 31 dicembre 2007, del 3% dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2009, dell'1% dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2010, dell'1,5% dal 1° gennaio 2011.
il contribuente può sanare il debito con il fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto).
per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l'applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l'immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell'abitazione.

perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze
motivi che determinano la perdita della agevolazione	false dichiarazioni rese nell'atto di acquisto mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti vendita prima dei 5 anni dell'immobile acquistato con agevolazioni, a meno che entro 1 anno non se ne acquisti un altro
conseguenze derivanti dalla perdita della agevolazione	pagamento delle imposte in misura ordinaria sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute pagamento degli interessi di mora

controlli
e verifiche

l'ufficio delle entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni.
il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge. i tre anni decorrono quindi:
> dalla data dell'atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti;
> dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune se al momento dell'acquisto si abitava in altra località;
> dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro cinque anni dall'acquisto, senza ricomprarne un'altra nei dodici mesi successivi.
per poter procedere all'accertamento l'ufficio delle entrate deve portare prove circostanziate.

i nuovi beneficiari
circolare n. 19/2001

beneficiari delle agevolazioni circolare n. 19 del 2001

chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un' impresa prima del 22 maggio 1993 con l' iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993.
in tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto.
chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un' impresa, anche prima del 22 maggio 1993.
il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa.
chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.
chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. in tal caso la detrazione va calcolata non in base all' imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato.
chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o iva dal singolo comproprietario per la propria quota.
chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso".
chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa.
il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare.
chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria a/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione.

acquisto della prima casa

acquisto da privato

se il venditore dell'immobile è un privato non soggetto ad iva, si applica:
- l'imposta di registro del 3% invece che del 7% sul valore dichiarato;
- le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna.
gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato ed un'impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere un doppio valore:
- il prezzo realmente pagato che, però, non avrà alcuna rilevanza fiscale;
- il valore catastale dell'immobile che costituisce ufficialmente l'importo sul quale vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali.
nell'atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base del valore catastale. in proposito va detto che è consigliabile dichiarare il giusto prezzo pagato per non rischiare brutte sorprese dopo la vendita. infatti, se sorgono problemi, il grado di tutela ovvero di sicurezza è limitato al valore dichiarato nel rogito e non al prezzo effettivamente pagato. e così nei casi di gravi vizi nella costruzione dell'immobile o di impresa o società a rischio di fallimento.

acquisto da imprese

chi acquista casa da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice" entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, dovrà pagare:
- l'iva ridotta al 4% (invece che del 10%);
- le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
in tal caso, la legge impone che nel rogito notarile venga inscritto l'esatto prezzo pattuito e che devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi assegni, bonifici o altre modalità) e i dati identificativi e le modalità di pagamento dell'agente immobiliare eventualmente utilizzato.
qualora la vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, oppure costruttrice o ristrutturatrice, e la cessione avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute:
- l'imposta di registro con aliquota del 3%;
- le imposte ipotecaria e catastale di 168 euro ciascuna.

tabella riassuntiva dei vantaggi per la prima casa
	imposta	1° casa	altre
acquisto da privato	registro	3 %	7 %
	ipotecaria	168 euro	2 %
	catastale	168 euro	1 %
acquisto da impresa che ha costruito o ristrutturato entro 4 anni dalla fine lavori	iva	4 %	10 %
	registro	168 euro	168 euro
	ipotecaria	168 euro	168 euro
	catastale	168 euro	168 euro
acquisto da impresa che ha non ha costruito o ristrutturato entro 4 anni dalla fine lavori	registro	3 %	7 %
	ipotecaria	168 euro	2 %
	catastale	168 euro	1 %

acquisto da un privato o da impresa non costruttrice

le compravendite di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, garage, solai, cantine), effettuate tra privati cittadini, o tra un privato e un'impresa non costruttrice, oppure un'impresa costruttrice che vende immobili ultimati da oltre quattro anni, sono soggette, in via generale, all'iva e/o all'imposta di registro (a seconda del venditore) e alle imposte ipotecarie e catastali.
nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una "dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà" in cui segnalare:

le modalità di pagamento (assegno, bonifico, eccetera) del corrispettivo;
se per l'operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

l'omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all'applicazione della sanzione penale) l'assoggettamento, ai fini dell'imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. in sostanza, l'ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell'immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. in caso di assenza dell'iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all'agenzia delle entrate.

le dichiarazioni fondamentali da inserire nell'atto di compravendita

valore della cessione

effettivo importo pattuito

indicazione delle modalità di pagamento

assegno, bonifico, altro

mediazione

partita iva o codice fiscale del mediatore
il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di
affari in mediazione e della camera di commercio

quanto pagato per la mediazione

come è stato effettuato il pagamento

come si calcolano le imposte
le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto.
dal 1° gennaio 2007, per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, anziché dal corrispettivo pagato.
è possibile versare le imposte sulla base del valore catastale come successivamente determinato a condizione che nell'atto sia indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione.
infatti, l'occultamento anche parziale del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
sarà dovuta una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già versata.

l'acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. il predetto sistema di tassazione prevede, inoltre, una riduzione del 30% dell'onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell'immobile indicato nell'atto.
sono escluse dalle predette agevolazioni le cessioni di tutti gli immobili ad uso diverso da quello abitativo e loro pertinenze (terreni, negozi, uffici, ecc.). per tali immobili, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti e non dal valore catastale.
in tal caso, se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi eventualmente dovuti) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.
per l'acquisto della prima casa, nell'atto di compravendita tra privati, se non si vuole rischiare, è bene indicare un valore non inferiore a quello che si ottiene moltiplicando la rendita catastale ( rivalutata del 5%) per110,oppure la rendita non rivalutata per il coefficiente115,5poiché il risultato è identico (vedi tabella).

tipologia	calcolo del valore catastale
prima casa e relative pertinenze	rendita x 115,5
fabbricati appartenenti ai gruppi catastali a e c (escluse le categorie a/10 e c/1)	rendita x 126
fabbricati appartenenti al gruppo catastale b *	rendita x 147
fabbricati delle categorie a/10 (uffici e studi privati) e d	rendita x 63
fabbricati delle categorie c/1 (negozi e botteghe) ed e	rendita x 42,84

*il decreto legge del 3 ottobre 2006, n. 262 (convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2006, n 286) ha previsto che il coefficiente moltiplicatore da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale b deve essere rivalutato nella misura del 40%.

il valore così ottenuto vale ai soli fini delle imposte indirette dovute sugli acquisti di immobili (registro, ipotecarie-catastali), ma non ai fini ici, la cui base imponibile è data dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente 100. per l'acquisto della seconda casa e pertinenze, il valore da indicare nel rogito si ottiene moltiplicando la rendita catastale ( rivalutata del 5%) per 120, ovvero la rendita non rivalutata per il coefficiente 126.
anche in questo caso il nuovo moltiplicatore non ha alcun effetto sull'ici.
per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita proposta per determinare il valore catastale. in questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 del d.l. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988. la rendita catastale attribuita verrà notificata dall'ufficio dell'agenzia del territorio al contribuente. nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell'atto.

la base imponibile per l'iva
quando il venditore è un'impresa che opera nel settore dell'edilizia, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti.
se, poi, per l'acquisto della casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
infatti, in presenza di mutuo o di finanziamento bancario l'ufficio è obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.

cosa si intende per "valore normale" . "...il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l'operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi" (articolo 14 del dpr n. 633 del 1972).

è prevista la responsabilità solidale dell'acquirente con il venditore per il pagamento dell'imposta evasa, nonché delle relative sanzioni, negli atti di compravendita di immobili soggetti ad iva, nell'ipotesi in cui il prezzo indicato in fattura sia diverso da quello effettivo.
in pratica, qualora l'importo del corrispettivo indicato nell'atto di cessione e quindi nella relativa fattura, sia diverso da quello effettivo, l'acquirente – anche se è un privato cittadino – può essere chiamato a rispondere in solido con il venditore per il pagamento dell'iva dovuta. va precisato che la responsabilità solidale è prevista anche per gli acquirenti di immobili che agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni.
l'acquirente privato può regolarizzare la violazione commessa, versando la maggiore imposta dovuta entro 60 giorni dalla stipula dell'atto.
entro lo stesso termine, l'acquirente che ha regolarizzato la violazione deve presentare all'ufficio territorialmente competente copia dell'attestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione.

tabella riassuntiva delle imposte che gravano sull'acquisto di un immobile

venditore	immobile	imposta di registro	imposta ipotecaria	imposta catastale	iva
soggetto privato	abitazione principale non di lusso e relative pertinenze	3%	€ 168	€ 168	no
	abitazione secondaria o di lusso e relative pertinenze	7%	2%	1%	no
	altri immobili	7%	2%	1%	no
impresa "non costruttrice" e non di ristrutturazione impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende oltre 4 anni dall'ultimazione dei lavori	abitazione principale non di lusso e relative pertinenze	€ 3%	€ 168	€ 168	no
	abitazione secondaria non di lusso e relative pertinenze	€ 7%	€ 2%	€ 1%	no
	abitazione di lusso e relative pertinenze	€ 168	€ 168	€ 168	20%
	altri immobili	€ 168	€ 168	€ 168	20%
impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori	abitazione principale non di lusso e relative pertinenze	€ 168	€ 168	€ 168	4%
	abitazione secondaria non di lusso e relative pertinenze	€ 168	€ 168	€ 168	10%
	abitazione di lusso e relative pertinenze	€ 168	€ 168	€ 168	20%
	altri immobili	€ 168	€ 168	€ 168	20%

dalla cessione di un immobile può derivare una plusvalenza, vale a dire una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso.
questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, ovvero di terreni edificabili, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria "redditi diversi" e, come tale, assoggettato a tassazione ordinaria con le normali aliquote irpef, o nel caso di cessione di terreni edificabili, a tassazione separata.
fanno eccezione a tale regola:

gli immobili pervenuti per successione;
quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l'immobile, sono trascorsi 5 anni dall'acquisto o costruzione dello stesso;
le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

la legge 23 dicembre 2005, n. 266 (finanziaria 2006) ha innovato sui pagamenti per le plusvalenze immobiliari.
dal 1° gennaio 2006,, chi vende un immobile acquistato (o costruito) da non più di cinque anni ha la facoltà di chiedere all'atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un'imposta sostitutiva di quella sul reddito, senza dover inserire il guadagno in dichiarazione per assoggettarlo alle aliquote progressive irpef.
per le cessioni poste in essere fino al 2 ottobre 2006 si applica l'aliquota sostitutiva del 12,5%, mentre dal 3 ottobre l'aliquota è del 20%.
il notaio stesso provvederà all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all'agenzia delle entrate i dati relativi alla compravendita ;con questa riforma si ha un risparmio consistente visto che le aliquote irpef variano dal 23 al 43%.
l'imposta sostitutiva non può essere chiesta quando oggetto di cessione è un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione o un fabbricato costruito sul terreno stesso.
si ricorda che la finanziaria 2007 ha escluso, a partire dal 1° gennaio 2007, dall'applicazione dell'imposta sostitutiva le cessioni a titolo oneroso dei terreni edificabili; con l'entrata in vigore del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 (convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n 248), e precisamente dal 4 luglio 2006, quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, l'eventuale plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione se non sono trascorsi cinque anni dal momento in cui il donante ha acquistato l'immobile a quello della sua cessione.

la plusvalenza tassabile è data dalla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante.
questa previsione è stata adottata per evitare manovre elusive da parte dei proprietari di immobili acquistati (o costruiti) da meno di 5 anni. in precedenza, infatti, questi potevano donare l'immobile a una terza persona che, successivamente, lo vendeva senza pagare imposte sulla plusvalenza realizzata.

esempio : il proprietario di un immobile decide di vendere a 300.000 euro l'immobile acquistato 2 anni prima ad un prezzo di 200.000 euro e mai utilizzato come abitazione principale; in base alla normativa precedente, per evitare la tassazione della plusvalenza di 100.000 euro, poteva semplicemente effettuare una donazione dell'immobile (ad un parente) e farlo vendere dal donatario e, di conseguenza, nessuna tassazione era prevista, dal momento che si cedeva un immobile pervenuto in donazione; con la nuova previsione, la plusvalenza conseguita dall'operazione di cessione sarà comunque tassata, anche in caso di donazione.

condizioni
chi vende l'immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa", e riacquista un'altra abitazione, non di lusso e costituente prima casa, può beneficiare di un credito di imposta alle seguenti condizioni:

il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita della precedente abitazione;
il contribuente non deve essere decaduto dal beneficio prima casa;

il nuovo immobile deve essere adibito a propria abitazione principale entro il termine di tre anni (risoluzione n.192/e del 6 ottobre 2003), cioè entro il termine concesso all'ufficio delle entrate competente per territorio per procedere agli accertamenti.

usufruire del credito d'imposta
per poter beneficiare del credito di imposta, l'acquirente deve dichiarare nel rogito, davanti al notaio:

di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla legge per ottenere le agevolazioni fiscali;
di fare espressa richiesta del credito di imposta con l'indicazione di tutti gli elementi idonei alla sua identificazione e determinazione.

se la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l'atto originario di acquisto con la stessa.
il credito è dato dall'imposta di registro o dall'iva pagate sul primo acquisto, non comprende quindi gli altri tributi indiretti (cioè le imposte ipotecarie e catastali) e corrisponde alla minore tra le due imposte pagate sugli atti di acquisto. in ogni caso non può dar luogo a rimborso e non può essere utilizzato parzialmente.

come utilizzare il bonus
il bonus può essere utilizzato:
> in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
> in diminuzione di imposta di registro, ipotecaria e catastale dovute su atti e denunce presentati successivamente alla data di acquisizione del credito;
> in diminuzione dell'irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente al nuovo acquisto;
> in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello f24 (usando il codice tributo 6602).

il credito di imposta ha una valenza temporale limitata: qualora si pensi di utilizzarlo per il pagamento di imposte su atti e denunce successivi al riacquisto, occorre tener presente che il beneficio si prescrive trascorsi 10 anni dalla sua origine. in caso di morte del titolare del credito di imposta prima del suo utilizzo, lo stesso si trasferisce agli eredi.
poiché il credito di imposta è collegato ai benefici "prima casa", la decadenza di quest'ultimi comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie, anche il recupero del credito utilizzato.

modalità di rimborso
le modalità di rimborso variano a seconda che il nuovo acquisto avvenga tra privati o tramite un'impresa di costruzione.
comperando da un privato, il bonus può essere utilizzato al momento della stipula dell'atto di compravendita, riducendo o annullando le somme dovute: ci pensa il notaio ad effettuare il conguaglio.
se si acquista, invece, da un'impresa costruttrice il credito non può essere compensato con l'iva da versare alla ditta venditrice.
per recuperarlo bisogna attendere la successiva dichiarazione dei redditi, a meno che l'acquirente non svolga un'attività autonoma che gli consente di portarlo in compensazione in sede di versamento unificato di imposte, ritenute e contributi in scadenza il 16 di ogni mese con il modello F24.
le agevolazioni per chi vende e poi riacquista la prima casa si applicano pure alle abitazioni in costruzione e il credito può essere utilizzato anche se i lavori non sono ultimati entro un anno dalla vendita della vecchia prima casa.
il nuovo immobile deve essere comunque adibito a propria abitazione principale entro tre anni dalla vendita del precedente (risoluzione 192/e del 6 ottobre 2003; circolare n. 38/e del 2005).
sul nuovo atto l'acquirente paga l'iva e il recupero dell'imposta versata a suo tempo avverrà con la prima dichiarazione dei redditi da presentare dopo l'ultimazione dei lavori. ovviamente bisogna essere in possesso dei requisiti "prima casa e l'abitazione non deve essere di lusso.

come utilizzare il bonus per riacquisto della prima casa:

tempi e requisiti per il riacquisto	il riacquisto della prima casa deve avvenire entro un anno dalla vendita della precedente; bisogna essere in possesso dei requisiti per usufruire dei benefici "prima casa".
quando	l'immobile deve essere adibito a propria abitazione principale e trasferirvi la residenza; occorre abitarlo entro tre anni dal rogito.
bonus riacquisto	sono recuperabili l'imposta di registro e l'iva, ma non gli altri tributi indiretti (imposte ipotecaria e catastale); tra le due imposte si recupera quella il cui valore è minore; il bonus non dà luogo a rimborsi e non può essere utilizzato parzialmente.
tempi recupero	l'imposta di registro si recupera immediatamente nel rogito; l'iva con la prima dichiarazione dei redditi successiva al rogito.
prescrizione	il credito di imposta si prescrive trascorsi 10 anni dalla sua origine.

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